In Familien werden in 2024 mehr Häuser und Wohnungen an die jüngere Generation verschenkt, dies zeigen die Statistiken der Notare in Deutschland.
Wie bei Erbschaften auch, gibt es auch bei Schenkungen Freibeträge. Erst, wenn diese ausgeschöpft sind, entstehen Steuerforderungen. Bei den Freibeträgen gilt: Je näher der Verwandtschaftsgrad, desto höher der Freibetrag und desto günstiger die Steuerklasse. Kindern können die Eltern alle 10 Jahre 400.000,- Euro Steuerfrei zuwenden, Enkeln immer noch 200.000,- Euro, Nichtverwandten und sogar langjährigen Lebenspartnern stehen dagegen nur 20.000,- Euro Freibetrag zu.
Wie hoch die Steuer ausfällt oder ob der Freibetrag ausreicht, hängt davon ab, wie hoch die Finanzbeamten den Wert der Immobilie einschätzen. Und hier kommt der Niessbrauchrechner ins Spiel: Wird die Immobilie nämlich mit einem Niessbrauch gemäß § 1131 BGB zugunsten des Schenkers belastet, ist der Wert des Nießbrauches von der Schenkung abzuziehen. Ein echter Lichtblick für das steuerscheue deutsche Reh. Relevant sind also zunächst die Bewertung der Immobilie und danach die Absenkung dieses Wertes durch Nießbrauch.
Leider gibt es für die Bewertung von Immobilien nicht ein festes Verfahren, sondern mehrere. Zunächst kommt das Vergleichswertverfahren in Betracht. Das ist in vielen Großstädten bei Wohnungen der Fall. Da es davon eine Vielzahl gibt, können die örtlichen Gutachterausschüsse Vergleichswerte errechnen. Dabei werden beispielsweise die durchschnittlichen Preise, die Wohnungen in einer bestimmten Lage erzielt haben, auf benachbarte Wohnungen übertragen. Diese Werte sind transparent und nachvollziehbar.
Weiterhin gibt es das Sachwertverfahren: Gibt es nicht genügend vergleichbare Immobilien am Ort und wird das Objekt nicht vermietet, sondern selbst genutzt, berechnen die Finanzbeamten den Wert der Immobilie gerne über das Sachwertverfahren.
Dabei geht es um die Antwort auf die Frage: Was würde es kosten, die konkrete Immobilie noch einmal neu zu erbauen? Dieser Wert wird von Objekt zu Objekt mit verschiedenen Parametern verrechnet. Relevant ist etwa die Nutzungsdauer – derzeit von insgesamt 80 Jahren. Ein Beispiel: Wurde ein Haus vor 30 Jahren erbaut, hat es noch eine sogenannte Restnutzungsdauer von 50 Jahren. Damit ist es steuerlich betrachtet mehr wert als ein benachbartes Haus, das bereits vor 45 Jahren errichtet wurde. Selbst wenn das Haus die Restnutzungsdauer von 80 Jahren erreicht hat und Damit eigentlich abgeschrieben ist, wird anhand der letzten Renovierungen eine neue Restnutzungsdauer errechnet. Hierbei gilt der Sachwertfaktor, mit dem die Wiederherstellungskosten des Hauses abzüglich der Restnutzungsdauer multipliziert werden. Er wurde vor zwei Jahren angehoben, um die Wertsteigerungen im Immobilienboom der vergangenen zehn Jahre abzubilden. Im Schnitt liegt er bei 1,4.
Dann gibt es noch das Ertragswertverfahren: Es bei Mietshäusern ab vier Einheiten und Büroimmobilien angewendet. Bei dieser Berechnungsmethode wird im 1. Schritt ermittelt, wie lange das Gebäude noch genutzt werden kann. Im 2. Schritt wird der wird der Bodenwert ermittelt. Hierzu wird die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss ermittelt, multipliziert. Im dritten Schritt wird der Jahresreinertrag ermittelt: jährlichen Miete minus der Bewirtschaftungskosten. Von diesem Reinertrag wird die Bodenwertverzinsung subtrahiert. Dafür wird der Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multipliziert. Das Ergebnis, der Gebäudereinertrag, wird im Anschluss mit dem Vervielfältiger multipliziert. Ermittelt wird der Vervielfältiger mithilfe des Liegenschaftszinses und der Restnutzungsdauer. Alles nicht ganz einfach für einen Laien. Oft kommen bei dieser Berechnungen höhere Wert heraus, als durch einen Verkauf am Markt erzielbar wäre. Dies empfinden die Steuerpflichtigen als sehr ungerecht.
Durchbricht der Immobilienwert die Freibeträge, ist es als Schenker sinnvoll, sich vor oder mit der Schenkung einen Nießbrauch einräumen lassen. Nießbrauch bedeutet gemäß § 1030 BGB, dass der Schenker eine Immobilie in der Weise grundbuchlich belasten kann, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch). Diese Nutzung können eine Eigennutzung sein oder eine Vermietung. Ein Nießbrauch mindert den Wert der Schenkung immer. Je älter die schenkende Person ist, desto weniger wertvoll wird der Nießbrauch. Um den Wert des Niessbrauches zu erfahren, denn Sie dann vor Berechnung der Erbschaftssteuer vom oben ermittelten Immobilienwert abziehen können, geben Sie Ihre Daten sowie den Wert der Immobilie in unseren Niessbrauchrechner ein.